北京写字楼空置率创新高 SOHO出售计划搁浅

热衷于打造高端写字楼的SOHO中国从不做赔本的买卖，不论是租，还是售，都对溢价率有着自己的坚持。但今年或许是个例外，年初的疫情让一线城市写字楼市场进入漫长的寒冬，鲜少在价格上让步的SOHO中国，也不得不用打折的方式来吸引租客。

由于一家早教品牌的搬离，光华路SOHO即将有7550平方米的写字楼进入空置状态，为了尽快找到“接盘”的租客，SOHO中国在11月2日发文称，决定借着双11的东风，8折出租这套配备了家具的精装房源。

SOHO中国花了很大的篇幅来细数光华路SOHO二期身上的标签，例如占位北京城最金贵的CBD核心区、由世界著名建筑师事务所GMP设计、深受年轻人喜爱等。然而，当这些记录了光华SOHO光鲜一面的标签与“8折”、“低价”这样的字眼放在一起，凸显出的是眼下北京写字楼行情的严峻。

出售计划搁浅，出租率下滑

十余年前，潘石屹发现，开发商们的争抢将宅地的价格越抬越高。不愿在土地市场与同行们硬碰硬的他，坚决开启了转型道路，宣布放弃住宅，专心做商办。

SOHO中国打造了外界所熟知的望京SOHO、外滩SOHO等项目，潘石屹还曾信心十足的表示要做“全持有”模式。但随着写字楼市场供应的持续增加，业务单一的SOHO中国也逐步陷入业绩增长乏力的僵局。

这些年来，为拯救业绩，潘石屹已经做过很多努力。如面对增长乏力的营收，他多次推翻自己的“自持”策略，接二连三将海伦SOHO、凌空SOHO等项目摆上交易台，以卖楼套现的方式改善数据;面对空置率攀升的大环境，他推出新产品SOHO 3Q，尝试用创新拉动出租率。

但是，SOHO 3Q的发展终究未能达到预期。原本潘石屹计划在今年将SOHO中国作价40亿美元出售给黑石，但有资管人士告诉时代财经，双方的交易到了临门一脚的时候，又因为一些不可抗因素而终止。

SOHO中国的担子又回到潘石屹的肩上，而且这一次，他肩上感受到的压力要比以往更大、更重。

从SOHO中国披露的半年报可以看到，今年上半年，其主要依靠出售车位来支撑营业收入的增长。上半年，SOHO中国录得的营收为14.53亿元，同比增长约63%，其中有6.71亿元是来自于出售车位的收入。

租金收入和出租率方面，则是大幅下滑的景象。半年报显示，受困于写字楼的市场环境和新冠肺炎带来的不利影响，上半年，SOHO中国投资物业的平均出租率从2019年同期的90%下降至78%，租金收入同比下降约12%。

资管人士认为，疫情影响下，通过打折促销来增加签约面积，保证一定的出租率可以被理解。“北京光华路SOHO的日租金均价约在9-10元/平方米之间，属于价格较高的甲级写字楼，加上不久前区域内有新入市的中端项目，价格上确实存在一定冲击。”

据了解，除了打折出租房源之外，SOHO中国今年还用PK模式调动租赁团队积极性，即多个租赁团队之间按赛季进行业绩PK。SOHO中国数据显示，第二赛季(6-8月)，北京、上海两地总签约面积增长了113%。

北京写字楼空置率创新高

光华路SOHO的打折与下行的市场大环境不无关系。

戴德梁行研究报告显示，今年第三季度，持续入市的新增供应量继续推高北京写字楼空置率，北京全市和五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。

而租金的走势同样不乐观。报告显示，三季度，北京全市和五大核心商圈市场租金延续了年初以来的下调趋势，但降幅较二季度有所收窄，分别环比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

这已经是北京写字楼租金连续第七个季度出现环比下跌。在第一太平戴维斯华北市场研究部负责人李想看来，租户态度的谨慎及业主的打折策略是北京写字楼租金持续下滑的原因之一。

“受未来经济形势不确定性等因素的影响，多数租户选择较为保守的租赁策略，对市场持继续观望态度，导致市场活跃度仍未恢复至去年同期水平。”李想称，租户观望情绪浓厚，大部分业主方面不断通过下调租金或给予更多优惠的手段吸引客户、加速去化，从而导致租金均价下滑。

时代财经了解到，今年疫情过后，许多企业离开了市中心，搬至租金价格较低的片区。另有部分原本在市中心租联合办公工位办公的创业型企业，为了降低成本，直接采取了在家办公的模式。

这样的情形不禁令市场感到担忧。戴德梁行指出，尽管北京市政府在9月发布的《北京市促进数字经济创新发展行动纲要(2020—2022年)》对写字楼市场带来好消息，但这样的行情或在第四季度得到延续。

戴德梁行报告称，短期来看，四季度，北京写字楼市场仍将有约80万平方米的新增供应投放市场，在高空置的重压下，市场租金水平仍将继续面临下行压力。第一太平戴维斯则预计，2020年第四季度，北京全市空置率预计将达到接近20%的高位。

“当前北京写字楼市场继续承压。尽管本地疫情已得到控制，租赁需求有所恢复，但由于大体量供应持续入市，叠加空置面积去化缓慢，导致全市空置率继续走高。考虑到四季度仍将 有大体量供应入市，北京甲级写字楼市场所面临的供需不平衡态势仍将持续。”李想说。

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